De Nieuwe Admiraliteit

Transformatie: kijk verder dan alleen op gebouwniveau

Een blog van Gerben van Dijk

Transformeren, herbestemmen, voorbeelden genoeg. Maar hoe goed doen we het eigenlijk in Nederland? En wat kunnen we nog leren van de landen om ons heen? Een blog van Gerben van Dijk, voorzitter Herbestemmingsteam en werkzaam bij Bouwstenen voor Sociaal.

Leegstand, herbestemming, het is een veelvoorkomend thema. Niet verwonderlijk als je bedenkt dat de vastgoedwereld ingrijpend is veranderd. Cijfers toonden in 2007 dat ongeveer 100.000 m2 leegstaande kantoren een nieuwe bestemming kregen of werden gesloopt, waarbij de verhouding nieuwe bestemming versus sloop uitviel in het voordeel van sloop. In recente jaren lag die verhouding heel anders. 400.000 tot 600.000 m2 aan leegstaand kantooroppervlak kreeg elk jaar een nieuwe bestemming of werd gesloopt, waarbij er veel minder vierkante meters gesloopt werden dan dat er nieuwe bestemmingen kregen. Kortom, we zien door de jaren heen een groei in vierkante meters én een groei in hergebruik. Logisch, de leegstand liep immers behoorlijk op. Dat is niet raar terugdenkend aan de crisis en de sterke opkomst van ‘tijd en plaats onafhankelijk werken’. Niet onbelangrijk is ook dat de regelgeving ten aanzien van herbestemmingen aanzienlijk is vereenvoudigd.

 

Gebiedsontwikkeling in antwoord op herbestemming

Toch gaat transformatie of herbestemming nog lang niet altijd van een leien dakje. We blijven bij het transformeren of herbestemmen vaak steken op gebouwniveau. Aan de rand van woonwijken is dat niet erg. Hier zie je nogal eens dat kantoren worden ‘opgegeten’ door woningen. Zo groeit de woonwijk. Maar op monofunctionele locaties werkt deze gebouwgerichte aanpak niet. Het gebouw maakt onderdeel uit van het gebied eromheen. Als we denken aan herbestemmen, moeten we in Nederland meer toe naar gebiedsherontwikkeling. Alleen lopen we dan al snel tegen het probleem aan dat daarvoor meer tijd nodig is. Vaak is namelijk sprake van versnipperd eigendom van het vastgoed. Lang niet alle eigenaren zijn even gemakkelijk te traceren of zien er de noodzaak van in. Maar als de urgentie hoog genoeg is, dan komt er vaak wel iets op gang.

Schaalgrootte en nieuwe functie voor gebied als remedie tegen leegstand

De nieuwe admiraliteit 2

De Nieuwe Admiraliteit in Rotterdam: 40.000 m2 kantoor getransformeerd in 658 woonstudio’s

Naast dat we bij transformatie tegen het probleem aanlopen dat we het gebouw veelal als op zichzelf staand zien, geven we vaak ook de voorkeur aan nieuwbouw in plaats van aan transformeren. Zo pleit ook de NVM veelal voor nieuwbouw. De kwaliteit van leegstaande gebouwen zou ontoereikend zijn. Ze zouden niet aan de eisen van de huidige gebruiker voldoen. Maar dat nieuwbouw de enige remedie is tegen leegstand, vind ik wat kortzichtig. Er is immers nog niets opgeruimd. Tegen mijn kinderen zeg ik ook dat ze eerst moeten opruimen voor ze weer nieuw speelgoed voor de dag halen. We hebben in Nederland talrijke voorbeelden van bestaande kantoren die weer als kantoor zijn herontwikkeld of een nieuwe functie hebben gekregen. Wat te denken van de leegstaande kantoren in studentensteden die zijn getransformeerd tot The Student Hotel? Of de transformatie van De Nieuwe Admiraliteit in het centrum van Rotterdam waar een 40.000 m2 kantoorgebouw is omgevormd tot 658 woonstudio’s? Ook een mooi voorbeeld: Campus Diemen Zuid waar vijf kantoorgebouwen zijn getransformeerd tot onder meer 1.000 studenteneenheden en voorzieningen die studenten nodig hebben. Een prachtig staaltje gebiedsontwikkeling dat nu gevolgd wordt door de herontwikkeling van het naastgelegen Holland Park. Kantoren worden daar vervangen door een woonwijk. Door de schaalgrootte werkt zo’n project. Een heel gebied krijgt een nieuwe functie.

De flexibele stad

Genoemde voorbeelden zijn succesvolle binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten. Dat is ingewikkelder dan zomaar weer iets nieuws in een weiland bouwen. Toch is er alle reden om op deze manier te bouwen aan steden en dorpen. Binnenstedelijke herontwikkeling levert een duurzame stad op. Je voegt je in het bestaande stedelijke patroon met daarin alle voorzieningen en openbaar vervoer aanwezig, terwijl je in een weiland ook nog dergelijke voorzieningen moet creëren. De discussie transformeren, herbestemmen of nieuwbouw moet veel meer worden gevoed vanuit de vraag ‘hoe creëer je een flexibele stad?’ – naar het boek The Flexible City – Sustainable Solutions for a Europe in Transition. Wenen is een mooi voorbeeld van hoe stedelijk verdichten ook kan. Het centrum van Wenen bestaat een en al uit historische gebouwen. Op een hele chique manier is binnen de bestaande ruimte een antwoord gevonden op de groeiende behoefte aan woonruimte. Aan de historische ruimte zijn enkele lagen toegevoegd, zonder in te boeten op de historische uitstraling. Soms moet je iets weghalen om de leefbaarheid te verbeteren. Zo zijn in een Duitse stad de bovenste lagen van hoge flats af gehaald. De leegstand is verdwenen en er ontstaat een ander stadsbeeld. Een Nederlands voorbeeld is de wijk Heillust in Kerkrade: voor 500 woningen kwamen er slechts 22 terug. Het Herbestemmingsteam maakte er een beeldblog over. Flexibiliteit helpt ons te zorgen voor concurrerende en leefbare dorpen en steden.

Een plantje heeft water nodig om te groeien

Gerben van Dijk LeegstandTransformeren of herbestemmen lukt alleen als er draagvlak voor is. En dan bij voorkeur in het hele gebied. Vaak heeft een gebouweigenaar een probleem, bijvoorbeeld leegstand. In Nederland hebben mensen de neiging om hun probleem voor zichzelf te houden. En als de leegstand van hun gebouw aanhoudt, wordt een te koop/te huur-bord geplaatst. Ik denk dat het beter is om dan als gebouweigenaar je deuren open te gooien. Zorg voor nieuwe dynamiek. Als je een plantje geen water geeft, gaat het ook niet groeien. Laat mensen dus zien wat je hebt, betrek je ‘buren’ erbij. Sla de handen ineen en laat makelaars vooral ook ‘als gebied’ de markt op gaan in plaats van enkel voor één gebouw.

Gerben van Dijk
Voorzitter Herbestemmingsteam en werkzaam bij Bouwstenen voor Sociaal

 

 

 



Er is 1 reactie. Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe
  1. Kees Geevers

    In dit betoog is aandacht voor een cultuurhistorische benadering noodzakelijk, ook als niet direct een gebouw aanleiding is voor gebiedsontwikkeling. Een voorbeeld is het als zeer geslaagd beoordeelde minor project dat is uitgevoerd aan de Hogeschool Utrecht. Waar de Utrechtse Vleutenseweg samenkomt bij het Merwedekanaal, ontstaat een scharnierpunt tussen de Leidsche Rijn Centrum en de stad en is een prachtige kans zichtbaar gemaakt om cultuurhistorie in te zetten als sturend voor herontwikkeling en herbestemming.
    In mijn proefschrift uit 2014 heb ik aangetoond dat cultuurhistorische waardestelling op stedenbouwkundige schaalniveau een bruikbare maar vaak ondergewaardeerde ingang is voor gebiedsontwikkeling.


Vertel ons uw mening!