Mall of the Netherlands

Mall of the Netherlands: het succes en zijn keerzijde

Dat hij er gaat komen, zoveel is zeker. Dat het een succes gaat worden, daarover lijken geen twijfels te bestaan. Maar of het ons land goed gaat doen, daarover lopen de meningen uiteen. Frank Quix, directeur van Q&A Research & Consultancy, en René Vierkant, directeur winkelbeleggingen bij Syntrus Achmea, geven hun kijk op de komst van de Mall of the Netherlands in Leidschendam.

Een groot scala aan internationaal toonaangevende retailketens, twintig restaurants en een bioscoop. Dat allemaal als een aantrekkelijke mix onder één dak. Bovendien nog goed te bereiken ook voor het achterland én er is een gratis parkeervoorziening. Volgens Frank Quix en René Vierkant zijn het dé ingrediënten om van de enorme overdekte winkelmall, die verrijst op de plek van het verouderde winkelcentrum Leidsenhage in Leidschendam, een groot succes te maken.

 

Behoefte aan winkelmetrage

Quix geeft aan dat de mall op die plek zeker kans van slagen heeft. ‘De regio kenmerkt zich door een relatief jonge bevolking en er is sprake van bevolkingsgroei. Daar is zeker ruimte voor de mall. Bovendien is het in binnensteden vaak toch wat lastiger om grote winkelketens van de winkelmetrages te voorzien die ze graag willen hebben, tenzij je winkelruimtes samenvoegt. In Den Haag hebben ze dat bijvoorbeeld wel begrepen en die ruimtes gecreëerd, waarmee ze de voor retailers gewenste schaalvergroting hebben weten te realiseren. Daarmee heeft Den Haag een inhaalslag weten te bewerkstelligen en ketens aangetrokken als Primark, Marks & Spencer en ik verwacht ook dat formules van Hudson’s Bay wel in Den Haag zullen neerstrijken. Maar toch is dit in de nieuwe mall allemaal net even wat gemakkelijker, omdat daar de gewenste winkelmetrage onderdeel is van het concept en dus voorhanden is.’

 

Overaanbod aan winkelmeters is keerzijde van succes

Volgens Vierkant schuilt in de winkelmeters nu juist de keerzijde van het succes van de Mall of the Netherlands. Dat Leidschendam omwille van de werkgelegenheid de komst van de mall toejuicht, kan hij nog inkomen. Maar volgens hem zorgt de mall wel voor een toename van het overaanbod aan winkelmeters. Ook is hij van mening dat de schaalsprong totaal niet past bij de Nederlandse winkelstructuur. ‘En’, zo schetst hij, ‘de mall leidt tot verdamping van ons pensioenspaargeld.’

 

Zorgvuldig geplande winkelstructuur

‘Decennialang’, zo licht Vierkant toe, ‘hebben we in Nederland, gestuurd vanuit de overheid, een zorgvuldig geplande winkelstructuur opgebouwd. Als een piramide. In de top vinden we de grote binnensteden waar grote ketens gevestigd zijn en onderin vinden we de kleine dorpjes met hun buurtsupers. Dat bestendig gevoerde beleid is erop gericht dat er winkels zijn daar waar de mensen wonen, zonder dat er een teveel aan winkels ontstaat. Gebaseerd op dat beleid zijn er winkelcentra gerealiseerd op plekken waar woningbouw plaatsvindt. Zoals in de nabije omgeving van Leidschendam er winkelcentra in Ypenburg en Nootdorp zijn ontstaan. De Mall of the Netherlands zal vanwege haar succesfactoren een enorme regionale aantrekkingskracht hebben. Dat dat zijn weerslag heeft op de binnensteden in de wijde omtrek mag duidelijk zijn, maar naar die effecten is te weinig gekeken. Qua opzet, omvang en functie past deze reusachtige on-Nederlandse shopping mall dan ook niet binnen onze winkelstructuur en zeker niet bij Leidschendam.’

Mall of the Netherlands_René Vierkant

René Vierkant

Overschot aan winkelmeters

Quix beaamt het argument van Vierkant dat de komst van de mall concurrerend zal werken voor binnensteden. ‘Winkelend publiek duikt toch met iets meer gemak Leidsenhage in dan de binnenstad van Den Haag. Maar dat hoort bij een vrijemarkteconomie en zal inderdaad leegstand elders doen ontstaan.’ Vierkant: ‘In Nederland kennen we al een overschot aan winkelmeters, met inbegrip van een groot aantal leegstaande, “slechte” meters. Daarom zetten onder meer zo’n 120 Nederlandse gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers in de Retailagenda, gelanceerd door minister Kamp van Economische Zaken, aan tot nadenken over hoe we ons land willen inrichten. Afgesproken hebben we dat we eerst de slechte winkelmeters uit de markt gaan halen voordat we nieuwe meters toevoegen. Tijdens een debat in de Tweede Kamer liet minister Kamp nog maar eens weten dit initiatief te omarmen door aan te geven eerst 20 procent aan slechte winkelmeters op te willen ruimen. Met een mall in Leidschendam wordt afgestapt van wat we hebben afgesproken. Er komen én winkelmeters bij én er wordt niets opgeruimd. De mall werkt nieuwe leegstand in de grotere regio in de hand.’

 

Winkelkernen compacter maken

Op dit vlak verschilt Quix enigszins van mening met Vierkant. ‘In totaliteit hebben we inderdaad een teveel aan winkelmeters en gebouwen in Nederland. We staan voor een opgave ten  minste 20 procent uit de markt te halen. Dat wil niet zeggen dat er geen enkele winkelmeter bij mag komen. De Retailagenda gaat er niet over dat er een slot moet komen op alles dat wordt ontwikkeld. Dat zou namelijk verschrikkelijk zijn. Dan is er geen ruimte voor vernieuwing, ontwikkeling en verandering. Nee integendeel, de Retailagenda is juist bedoeld om er met elkaar voor te zorgen dat er vitale kernen van winkelgebieden gecreëerd en behouden worden in de toekomst. Dat kan betekenen dat we winkelkernen moeten aanpassen naar de toekomst toe: compacter maken waar het moet en ontwikkelen waar het kan op basis van ontwikkeling van bevolking en economie.’

Mall of the Netherlands_Frank Quix

Frank Quix

Quix ziet een compactere winkelkern als mogelijke oplossing voor eventuele leegstand. ‘In de meeste gemeenten treffen we verspreid allemaal winkeltjes aan. Misschien kunnen we die winkeliers bewegen zich te vestigen in de winkelkernen. Dat is wellicht behoorlijk complex, maar elke winkelier heeft er baat bij daar te zitten waar de mensen willen komen. En waar komen de mensen? Daar waar een aantrekkelijke mix van winkels is en de winkelkern goed gevuld is. Dat betekent ook dat bestemmingsplannen soms moeten wijzigen. Soms moeten gemeenten dan flexibeler zijn ten aanzien van de bestemming in de winkelkernen. Dit zie ik al gebeuren.  Tegelijkertijd betekent het ook dat  gemeenten juist strikter moeten zijn ten aanzien van de gebieden waar die winkeliers uit vertrokken zijn, of waar we voor de bescherming van de kern geen retail meer willen toestaan.’

 

Gevolgen van investering voor pensioengeld

Het winkellandschap verandert dus, zoveel is wel duidelijk. Quix: ‘Dat klopt. Het zijn vooral de retailers met hun grote winkeloppervlakte die het landschap momenteel tekenen. Maar dat wil niet zeggen dat er geen toekomst is voor de kleinere winkels in de winkelkernen. Ik denk dat ze beide naast elkaar kunnen bestaan. En als we willen dat die kleinere winkels blijven bestaan, moeten we er als consument meer kopen en niet alleen praten over hoe knus, bijzonder en specialistisch ze wel niet zijn.’ Volgens Vierkant blijft de concurrentiestrijd niet enkel beperkt tot een strijd tussen de nieuwe mall en de bestaande winkelkernen. ‘In Frankrijk zijn de shopping malls op zichzelf onderaan de streep zeer succesvol, maar hebben ze de binnensteden kapotgemaakt. Ik geloof niet dat we willen dat dat gebeurt met onze mooie binnensteden die we juist zo koesteren. In de Verenigde Staten is de situatie zelfs nog iets schrijnender. Daar wordt de ene shopping mall, letterlijk, naast de andere uit de grond gestampt. Alleen de sterkste blijft over. Ons land loopt een aanzienlijk risico ook die kant op te gaan, omdat onze wet- en regelgeving omtrent winkelplanning dit blijkbaar toelaat – onze wetgevingscultuur is immers gericht op het mogelijk maken van nieuwe dingen, waarvan de komst van deze mall een tekenend voorbeeld is. Hierdoor gaan we mogelijk van een zorgvuldig geplande winkelstructuur naar hevige concurrentie tussen winkelcentra. Als je bedenkt dat de bestaande winkelcentra zijn gefinancierd met maatschappelijk kapitaal, te weten ons pensioenspaargeld, zorgt deze concurrentie en het “omvallen” van de zwakkere centra voor een verdamping van ons pensioengeld. De komst van de mall in Leidschendam, versterkt in mijn ogen dit maatschappelijk probleem. Het zorgvuldig saneren van overtollige winkelmeters is meer dan ook noodzakelijk.’



Laat uw ervaring, mening en/of visie horen en praat mee over dit Duidelijk. bericht

Voeg uw eigen reactie toe

Vertel ons uw mening!